琉球学院　宅建講座　オフィシャルブログ

賃貸における賃貸借契約の解除

当社は賃貸マンションの賃貸の媒介と管理を主な業務とする不動産会社であるが今回貸主から現在貸している部屋を自分の娘に住まわせたいのでなんとかその一室を立ち退かせて欲しいとの申し出があった。なお契約書上には貸主からの中途解約や契約満了後の更新を拒絶するには六ヶ月前に借主に通知するといった規定が盛り込まれている。

オーナーである家主は六ヶ月前の通知をすれば中途解約できたり
契約期間満了後の更新を拒絶することができるか？

解答

六ヶ月前に通知をしただけで契約の中途解約や契約満了後の更新を拒絶することはできない。
なぜなら借家法は借主に不利な特約は認めないことになっており契約書上の文言は有効ではない。
こうしたことから民法上の契約自由の原則(特約)が適用されるのではなく借家法が適用されることになる。そうしたならば貸主が中途解約、契約期間満了後の更新を拒絶するためには正当な理由が必要ということになり娘に住まわせないと家主の生活に支障をきたすといった特別の事情、また賃貸人の信頼を裏切るといった債務不履行等などがないと契約の中途解約や契約満了後の更新拒絶は難しいと言わざる得ない。娘の入居が正当理由として認められることはまずないので正当の理由を補完するため後は話し合いで立ち退きの道を探ることになる。
その際借主には無理に部屋を明け渡してもらうことになるので其れ相応の立退料が必要になりそうしないと話がスムーズに進行しない
。この立退料の算定は具体的な計算式があるわけではないので過去の判例等を参考にしながら話し合いで解決を測って行くことになる

1 賃貸人が建物を必要とする事情

更新を拒絶する賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるのか、または、賃借人がほかに使用できる建物があるかどうか。
2
賃貸借に関する事前の経緯

賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、その金額、契約上の義務の履行など。
3建物の利用状況

賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。
建物の現況
建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。
この上記の3点を基準に正当理由に該当し契約の中途解約、契約満了による更新拒絶ができるかを考えてほしい
具体的案件はまた次回以降にでも取り上げますね
琉球学院では賃貸借契約をめぐる争い等の無料相談も行なっていますので宜しくお願いします